Le PEA-PME permet de loger certaines obligations immobilières dans une enveloppe au traitement fiscal favorable. My Capital Immo figure parmi les rares plateformes à proposer cet accès. Voici comment l'enveloppe fonctionne et ce qu'elle implique.
Un guide pour comprendre le dispositif, pas un conseil fiscal personnalisé.
Informations générales, sans conseil fiscal personnalisé. L'avantage fiscal dépend de conditions et ne supprime pas le risque de perte en capital ni l'illiquidité des titres.
DANS CE GUIDE
Ce guide présente des généralités sur le PEA-PME. Les règles et taux dépendent de l'année et de votre situation : vérifiez-les sur les sources officielles.
L'essentiel à retenir
Le PEA-PME est une enveloppe réglementée qui peut loger certaines obligations immobilières éligibles, avec un plafond de versements de 225 000 € par personne. Après cinq ans de détention, les gains sont en principe exonérés d'impôt sur le revenu, hors prélèvements sociaux. En 2026, cela signifie un prélèvement social de 18,6 % dans le cas général au lieu du prélèvement forfaitaire appliqué hors enveloppe. L'avantage fiscal ne supprime jamais le risque du projet logé dans le plan.
01 / COMPRENDRE L'ENVELOPPE
Le PEA-PME est un plan d'épargne en actions dédié aux petites et moyennes entreprises et aux entreprises de taille intermédiaire européennes. Certaines obligations immobilières peuvent y être logées.
Le PEA-PME permet de loger des titres émis par des PME et ETI éligibles, actions comme obligations, dans un cadre fiscal spécifique défini par la loi.
C'est un contenant : son intérêt dépend des titres que vous y placez et de leur risque propre.
Le plafond de versements est fixé à 225 000 € par personne. Si vous cumulez un PEA classique et un PEA-PME, le total des versements ne peut dépasser ce montant.
Le plafond porte sur les versements, pas sur la valeur de l'encours atteint ensuite.
My Capital Immo figure parmi les rares plateformes à permettre de financer des projets immobiliers via des obligations éligibles au PEA-PME.
L'éligibilité d'un titre au PEA-PME est précisée au cas par cas sur la page du projet.
02 / COMMENT ÇA MARCHE
Le principe reste simple : ouvrir le plan, l'alimenter, souscrire des titres éligibles, puis laisser courir dans le cadre fiscal de l'enveloppe.
Le plan s'ouvre auprès d'un établissement habilité. C'est la date d'ouverture qui fait courir le compteur d'ancienneté du plan.
Vous versez des liquidités sur le plan, dans la limite du plafond de versements prévu par la réglementation.
Vous investissez dans des obligations immobilières présentées comme éligibles au PEA-PME, après avoir lu leur documentation.
La fiscalité de l'enveloppe s'apprécie selon la durée de détention du plan. Un retrait anticipé peut modifier le traitement applicable.
03 / L'AVANTAGE FISCAL ET SES CONDITIONS
L'intérêt du PEA-PME tient à son traitement fiscal après une certaine durée de détention. Cet avantage n'est pas automatique : il dépend de conditions à vérifier pour l'année concernée et pour votre situation.
Les éléments ci-dessous sont des généralités. Les règles et les taux évoluent : vérifiez-les pour l'année en cours et, au besoin, rapprochez-vous d'un professionnel du conseil.
La durée de détention
Après cinq ans de détention du plan, les gains sont en principe exonérés d'impôt sur le revenu, hors prélèvements sociaux qui restent dus. En 2026, ils sont de 18,6 % dans le cas général des revenus de placement.
Le retrait anticipé
Un retrait avant cinq ans peut entraîner la clôture du plan et un traitement fiscal différent des gains, à examiner selon le cas.
L'éligibilité des titres
Seuls les titres réellement éligibles au PEA-PME peuvent y être logés. L'éligibilité est indiquée sur la page du projet concerné.
Les prélèvements sociaux
Même après exonération d'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux restent dus sur les gains, au taux en vigueur au moment du retrait.
Loger une obligation immobilière dans un PEA-PME ne change rien au risque du projet lui-même : perte partielle ou totale du capital, illiquidité des titres et aléas de l'opération demeurent. L'avantage fiscal porte sur la façon dont les gains éventuels sont imposés, pas sur la probabilité de les percevoir.
Cette page présente des généralités, sans conseil fiscal personnalisé. Vérifiez les règles de l'année sur les sources officielles et étudiez votre situation avant d'ouvrir un plan.
QUESTIONS FRÉQUENTES
Non. Seuls les titres réellement éligibles peuvent être logés dans un PEA-PME. L'éligibilité est précisée au cas par cas sur la page du projet concerné. Vérifiez cette information avant de souscrire.
Le plafond de versements est fixé à 225 000 € par personne. Si vous cumulez un PEA classique et un PEA-PME, le total des versements sur les deux plans ne peut pas dépasser ce montant. Le plafond porte sur les versements, pas sur la valeur de l'encours.
Un retrait anticipé peut entraîner la clôture du plan et un traitement fiscal des gains différent de l'exonération prévue après cinq ans. Les conséquences exactes dépendent de votre situation et de la réglementation en vigueur.
Non. L'enveloppe PEA-PME agit uniquement sur la fiscalité des gains éventuels. Le risque du projet logé dans le plan reste entier : perte partielle ou totale du capital, illiquidité et aléas de l'opération demeurent.
POUR ALLER PLUS LOIN
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Investir comporte des risques. Ne souscrivez que si vous comprenez le projet, les conditions de remboursement et le risque de perte en capital.