Que signifie « intérêts capitalisés » ? Comment passe-t-on de 2 000 € à 2 100 € d'intérêts sur deux ans ? Quelle formule le contrat d'émission retient-il vraiment ? Voici le mécanisme expliqué, exemple chiffré à l'appui.
Un repère pour comprendre le calcul avant de comparer deux projets.
Les exemples présentés illustrent un mode de calcul. Le rendement cible est indicatif et ne constitue pas une garantie de performance.
DANS CE GUIDE
Périmètre : obligations immobilières à intérêts capitalisés détenues en direct, à taux annuel fixe.
L'essentiel à retenir
Les intérêts capitalisés sont ajoutés chaque année au capital, qui produit à son tour des intérêts. L'effet ne joue qu'au-delà d'un an : sur 24 mois à 10 %, 10 000 € génèrent 2 100 € d'intérêts, contre 2 000 € en intérêts simples. Ils sont versés à l'échéance, avec le capital, et restent soumis au risque de l'opération.
01 / LE PRINCIPE
On parle d'intérêts capitalisés lorsque les intérêts produits au fil du temps sont intégrés au capital pour produire eux-mêmes des intérêts. Chez My Capital Immo, le taux est calculé annuellement.
C'est la somme que vous investissez dans le projet. Elle sert de base au calcul des intérêts de la première année de détention des obligations.
Les intérêts courent à partir du procès-verbal de constatation de la levée de fonds.
À la fin de chaque année, les intérêts générés sont ajoutés au capital. Cette nouvelle base, plus élevée, sert au calcul des intérêts de l'année suivante.
L'effet de capitalisation ne démarre qu'à partir de la deuxième année.
Les intérêts capitalisés ne sont pas versés chaque année : ils sont réglés en une fois, à l'échéance, en même temps que le remboursement du capital.
Le montant final dépend du bon déroulement de l'opération : il n'est pas garanti.
02 / L'EXEMPLE SUR 24 MOIS
Prenons 10 000 € investis à 10 % annuel brut dans une opération de promotion immobilière sur 24 mois. La capitalisation se lit année après année.
Cet exemple illustre un mode de calcul. Le rendement cible est indicatif et ne constitue pas une garantie : le capital comme les intérêts dépendent du bon déroulement de l'opération.
Année 1 : + 1 000 €
10 000 € x 10 % = 1 000 € d'intérêts bruts sur la première année de détention.
Nouvelle base : 11 000 €
Les 1 000 € d'intérêts sont ajoutés au capital : 10 000 € + 1 000 € = 11 000 €, base de calcul de l'année 2.
Année 2 : + 1 100 €
11 000 € x 10 % = 1 100 € d'intérêts bruts sur la deuxième année, au lieu de 1 000 € sans capitalisation.
Total sur 24 mois : 2 100 €
Soit 2 100 € d'intérêts capitalisés contre 2 000 € en intérêts simples : 5 % de rémunération supplémentaire.
03 / LA FORMULE EXACTE
Dans l'exemple précédent, nous raisonnons en années pleines pour la clarté. En pratique, le contrat d'émission retient une formule plus précise, qui tient compte du nombre de jours exacts de détention sur une base de 365 jours.
Les obligations portent intérêt à un taux annuel fixe (par exemple 10 %) de leur valeur nominale, calculé comme suit : montant à rembourser = montant investi x (1 + taux d'intérêt) exposant (durée d'investissement en jours / 365).
Autrement dit, un placement de douze mois pile correspond à un exposant de 1, tandis qu'une durée plus courte ou plus longue ajuste le calcul au prorata des jours réellement courus.
La formule vous paraît abstraite ? Un simulateur en ligne permet de tester vos propres montants et durées, pour visualiser le résultat avant d'investir.
04 / CE QU'IL FAUT RETENIR
Avant de comparer deux projets, gardez en tête ces repères sur la capitalisation et sur la portée du taux affiché.
Sur un projet de douze mois, intérêts simples et capitalisés donnent le même résultat. L'écart n'apparaît qu'au-delà d'un an, lorsque les intérêts de la première année commencent à produire des intérêts.
Les intérêts ne tombent pas chaque mois : ils sont capitalisés puis versés à l'échéance, avec le capital. Cela suppose d'immobiliser vos fonds jusqu'au terme prévu.
Le taux affiché est annuel, brut et non capitalisé dans sa présentation. Il ne garantit aucune performance : la rémunération réelle dépend du bon déroulement de l'opération et de la fiscalité applicable.
La capitalisation améliore la rémunération potentielle sur les durées longues, mais elle n'offre aucune garantie de remboursement. Le versement du capital et des intérêts dépend de la capacité de l'émetteur à honorer ses engagements.
Investir comporte un risque de perte totale ou partielle du capital, un risque d'illiquidité et des risques opérationnels liés au programme immobilier.
SIMULATEUR
Ce calcul est indicatif. Il illustre une formule mathématique et ne garantit ni rendement, ni remboursement.
CAPITAL + INTÉRÊTS BRUTS
12 100 €
INTÉRÊTS BRUTS
2 100 €
NET PFU 2026
11 441 €
NET PEA-PME > 5 ANS
11 709 €
AVANTAGE PEA-PME
À titre indicatif, si le titre est éligible et que le plan a plus de cinq ans, l'avantage vient de l'absence d'impôt sur le revenu : seuls les prélèvements sociaux restent dus.
269 €
Simulation indicative avant frais éventuels et risque de défaut. Fiscalité 2026 retenue : PFU 31,4 % sur les intérêts (18,6 % de prélèvements sociaux + 12,8 % d'acompte d'impôt) ; PEA-PME après cinq ans : prélèvements sociaux seuls, sous réserve d'éligibilité du titre et de votre situation. Les rendements cibles ne sont pas garantis.
QUESTIONS FRÉQUENTES
Avec des intérêts simples, chaque année rapporte le même montant, calculé sur le capital de départ. Avec des intérêts capitalisés, les intérêts d'une année s'ajoutent au capital et produisent à leur tour des intérêts l'année suivante. Sur 24 mois à 10 %, cela représente 2 100 € contre 2 000 €, soit 5 % de plus.
Elle prend effet dès le début de la deuxième année. Sur un projet de douze mois, intérêts simples et capitalisés donnent exactement le même résultat, car il n'y a qu'une seule année de calcul.
Ils ne sont pas versés chaque année : ils sont réglés en une seule fois à l'échéance du contrat obligataire, en même temps que le remboursement du capital, selon les modalités prévues au contrat d'émission.
Non. Le taux affiché est un objectif annuel brut. Le versement effectif du capital et des intérêts dépend de la capacité de l'émetteur à honorer ses engagements. Vous pouvez perdre tout ou partie de votre capital et de vos intérêts.
POUR ALLER PLUS LOIN
Accédez aux opportunités disponibles, comparez les projets et choisissez ceux qui correspondent à votre stratégie d'investissement.
Investir comporte des risques. Ne souscrivez que si vous comprenez le projet, les conditions de remboursement et le risque de perte en capital.