Les questions des porteurs de projet. Financer votre opération immobilière.

Un opérateur immobilier peut solliciter le financement participatif à toutes les étapes de son opération, que ce soit pour l'acquisition du terrain ou pour le financement de la construction. L'important est de présenter un dossier complet et cohérent au moment du dépôt, quel que soit le stade d'avancement.

Pour être éligible, l'opérateur doit justifier d'un historique d'au moins 3 ans, sans défaut majeur de paiement. En promotion, le permis de construire doit être obtenu et purgé de tout recours, le crédit bancaire et la garantie financière d'achèvement confirmés par un accord écrit de la banque. S'ajoute un audit approfondi, à partir des documents fournis et de l'historique de l'opérateur, portant sur sa capacité à réaliser le programme, la qualité du projet, son positionnement marché et la solidité du montage financier. La décision finale revient à un comité d'engagement composé de professionnels des secteurs bancaire, financier et immobilier.

L'émetteur, ou opérateur, désigne le porteur de projet. En financement participatif, c'est l'entrepreneur qui présente son opération sur la plateforme afin qu'elle soit financée par des investisseurs particuliers. L'émetteur émet des obligations souscrites par ces investisseurs et s'engage à les rembourser aux conditions prévues.

Les frais pour les porteurs de projet sont de 8 % du montant levé. Ils ne sont dus que si la collecte aboutit et couvrent l'instruction du dossier, la structuration juridique de l'émission, la mise en ligne et le suivi de l'opération. Les modalités précises figurent dans la convention signée avec My Capital Immo.

La société émettrice doit être une SAS immatriculée au Registre du commerce et des sociétés en France. L'opérateur doit présenter un historique d'au moins 3 ans et être en mesure d'apporter des garanties réelles proportionnées au montant demandé. Les opérations de promotion, de marchand de biens et de rénovation entrent dans le périmètre.

Le montant à lever est généralement compris entre 100 000 € et 5 000 000 €. En promotion, il peut représenter au maximum 80 % des apports demandés par l'établissement bancaire. Le financement participatif reste un complément : il s'articule avec vos fonds propres et le crédit bancaire, il ne les remplace pas.

Selon l'opération, l'opérateur apporte notamment une hypothèque de premier rang, sa caution personnelle, une garantie à première demande et un ordre irrévocable de paiement sur les ventes. Les garanties attendues dépendent de la nature du projet et du montant levé. Elles sécurisent l'opération et rassurent les investisseurs.

Le délai dépend directement de la complétude et de la qualité du dossier transmis. Un dossier préparé avec soin, documenté et cohérent, accélère sensiblement l'instruction. Tous les projets déposés ne sont pas retenus : la sélection fait partie du process.

La collecte s'organise via l'émission d'obligations souscrites par les investisseurs. En tant qu'émetteur, vous vous engagez à rembourser le capital et les intérêts selon les conditions définies dans le contrat d'émission. Dès que les ventes de votre opération le permettent, vous remboursez les souscripteurs, par anticipation si possible.