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Fiscalité - Généralités

Fiscalité des obligations sur une plateforme de crowdfunding immobilier

 

1. Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) : régime par défaut

 

Les intérêts issus d’obligations (placements à revenu fixe) sont, par défaut, soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) depuis 2018. Le PFU représente un taux global de 30 %, comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu (IR) et 17,2 %de prélèvements sociaux .

  • Prélèvement à la source : Au moment du versement des intérêts, l’établissement payeur (la plateforme ou son intermédiaire financier) opère un prélèvement forfaitaire obligatoire non libératoire de 12,8 % au titre de l’IR, sauf si vous bénéficiez d’une dispense (voir point 2). Ce prélèvement constitue un acompte d’impôt . Simultanément, les prélèvements sociaux de 17,2 % sont également prélevés à la source sur ces intérêts . Ainsi, en l’absence de dispense, 30 % du revenu (12,8 % + 17,2 %) est retenu dès le versement.

 

  • Imposition définitive et régularisation : L’imposition définitive intervient l’année suivante, lors de la déclaration des revenus . Par défaut, le PFU s’applique : les intérêts de l’année sont alors taxés à 12,8 % d’IR (en plus des 17,2 % de prélèvements sociaux déjà prélevés). L’acompte de 12,8 % prélevé à la source est imputé sous forme de crédit d’impôt lors du calcul final. S’il dépasse l’impôt finalement dû (par exemple si vous optez pour le barème progressif et que votre tranche d’imposition est inférieure à 12,8 %), l’excédent vous sera remboursé . À l’inverse, si l’impôt final calculé au barème progressif dépasse l’acompte déjà versé, vous devrez acquitter le complément. En l’absence de dispense, le prélèvement à la source couvre généralement l’impôt dû au PFU, ce qui signifie qu’aucun montant supplémentaire n’est à payer sur ces intérêts si vous conservez le PFU. En cas de dispense (pas d’acompte prélevé, voir ci-dessous), l’impôt de 12,8 % sera intégralement calculé et dû lors de la déclaration de revenus si vous optez pour le PFU.

    Exemple : vous percevez 1 000 € d’intérêts. Vous serez prélevé de 128 € (IR) + 172 € (prélèvements sociaux), soit 300 €. Vous percevrez donc 700 € nets. Si vous êtes non imposable et optez pour le barème, les 128 € vous seront remboursés.

 

 

2. Dispense d’acompte sur l’impôt : conditions et modalités

 

Il est possible, sous conditions de revenus, d’être dispensé du prélèvement à la source de 12,8 % sur les intérêts. Cette dispense d’acompte permet de ne pas avancer l’impôt sur le revenu au moment du paiement des intérêts (seuls les 17,2 % de prélèvements sociaux restent dus immédiatement). Deux conditions principales sont à remplir :

 

  • Plafond de revenu fiscal de référence (RFR) : Votre revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année (N-2) doit être inférieur à un certain seuil. Pour les produits à revenu fixe (intérêts d’obligations, minibons, etc.), le RFR de N-2 ne doit pas dépasser 25 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, ou 50 000 € pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune . (À titre de comparaison, pour les revenus distribués comme les dividendes, les seuils sont plus élevés : 50 000 € pour une personne seule et 75 000 € pour un couple .) Pour les intérêts perçus en 2025, le RFR de référence est celui de 2023.

 

  • Démarches et délai : Vous devez demander la dispense chaque année en fournissant à la plateforme (ou à l’établissement payeur) une attestation sur l’honneur indiquant que votre RFR N-2 est en dessous du seuil applicable . Cette demande doit être adressée au plus tard le 30 novembre de l’année précédant le paiement des revenus (par exemple, avant le 30 novembre 2024 pour des intérêts versés en 2025) . En pratique, l’établissement financier met souvent à disposition un formulaire d’attestation sur l’honneur à compléter si vous remplissez les conditions . Attention : si la demande n’est pas faite dans les délais, l’acompte de 12,8 % sera prélevé automatiquement lors du versement des intérêts.

 

Effet de la dispense : En cas de dispense acceptée, aucun prélèvement d’IR n’est effectué sur vos intérêts à la source (seuls les 17,2 % de prélèvements sociaux sont prélevés immédiatement). Vous paierez alors l’impôt sur ces intérêts lors de la régularisation via la déclaration annuelle (soit au PFU de 12,8 %, soit au barème si vous optez pour cette option). Si vous restez au PFU, le fait de ne pas avoir eu d’acompte signifie que l’intégralité de l’impôt sera acquittée l’année suivante en une fois. Si vous optez pour le barème progressif et que votre impôt calculé est inférieur à 12,8 % des intérêts, l’absence d’acompte jouera en votre faveur (aucun excédent à réclamer en remboursement).



Exemple : Si vos intérêts sont versés en 2025, vous devez faire la demande avant le 30 novembre 2024, en vous basant sur votre RFR 2023. Si vous avez un RFR de 22 000 €, vous pouvez être dispensé de l’acompte de 12,8 %. Vous ne serez prélevé que des 17,2 % de prélèvements sociaux (soit 172 € pour 1 000 € d’intérêts)

 

3. Option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu

 

Le PFU au taux forfaitaire de 12,8 % s’applique de plein droit sur les revenus de capitaux mobiliers. Cependant, il est possible d’opter pour une imposition de ces revenus selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, si cela s’avère plus avantageux . Cette option, exercée lors de la déclaration annuelle des revenus, se fait en cochant la case 2OP (option globale pour le barème) sur le formulaire 2042 . Quelques points clés sur cette option :

 

  • Portée de l’option : Il s’agit d’une option globale valable pour l’ensemble des revenus entrant dans le champ du PFU sur l’année concernée. Autrement dit, vous ne pouvez pas choisir le barème pour certains revenus et le PFU pour d’autres : intérêts d’obligations, dividendes, plus-values mobilières, etc. seront tous imposés au barème si vous cochez l’option . L’option est irrévocable pour l’année une fois la déclaration déposée (elle pourra toutefois être réexercée ou non chaque année). À noter que si vous aviez opté pour le barème l’année précédente, la case peut être pré-cochée par l’administration par défaut, mais vous pouvez la décocher si vous souhaitez revenir au PFU.

 

  • Conséquences fiscales : En optant pour le barème progressif, les intérêts d’obligations sont ajoutés à vos autres revenus imposables et taxés selon votre tranche marginale d’imposition. Vous restez également redevable des prélèvements sociaux de 17,2 % sur ces intérêts, quel que soit le mode d’imposition . L’option barème entraîne la perte de certains avantages du PFU, mais ouvre droit à d’autres, selon la nature des revenus :

    • Dividendes (revenus variables) : si vous percevez des dividendes en plus de vos intérêts, un abattement de 40 % s’applique sur ces dividendes avant imposition au barème . (Cet abattement de 40 % ne concerne queles dividendes éligibles et pas les intérêts d’obligations, qui sont intégralement imposables.)

    • Frais et charges : les frais liés à l’acquisition et la conservation de valeurs mobilières (par exemple, frais de garde, frais d’encaissement des coupons…) deviennent déductibles des revenus mobiliers imposables au barème, pour leur montant réel et justifié . En revanche, ces frais ne sont pas déductibles si vous restez au PFU .

    • Déficits antérieurs : d’éventuels déficits ou charges de nature RCM (revenus de capitaux mobiliers) reportés des années antérieures peuvent s’imputer sur les revenus mobiliers de l’année imposés au barème . (Ces situations sont rares pour des particuliers investissant en obligations, mais concernent par exemple des intérêts d’emprunt contracté pour acquérir des titres, non déduits faute de revenus les années précédentes.)

    • CSG déductible : une partie de la CSG prélevée sur les revenus mobiliers devient déductible du revenu imposable de l’année suivante (à hauteur de 6,8 points sur les 17,2 % prélevés) lorsque ces revenus sont taxés au barème. Aucune CSG n’est déductible en cas de PFU .

 

  • Quel choix faire ? Opter pour le barème progressif peut être avantageux principalement pour les contribuables faiblement imposés. En effet, si votre tranche d’imposition marginale est 0 % ou 11 %, le barème vous fera payer moins d’impôt que le PFU à 12,8 % . À l’inverse, dans les tranches à 30 % ou plus, le PFU forfaitaire s’avère en général plus intéressant . Par exemple, un contribuable non imposable gagnera à opter pour le barème (il récupérera le crédit d’impôt de 12,8 %), tandis qu’un contribuable dans la tranche à 30 % aura intérêt à rester au PFU pour ne payer que 12,8 % sur ses intérêts au lieu de 30 %. Il convient d’évaluer chaque année en fonction de sa situation. Notez que si vous optez pour le barème, l’acompte de 12,8 % prélevé éventuellement sur vos intérêts vous sera restitué (imputé en crédit d’impôt, voir point 1) et remplacé par l’impôt calculé selon votre taux marginal.

 

Exemple : Vous êtes non imposable. Vous optez pour le barème. L’acompte de 128 € prélevé sur vos 1 000 € d’intérêts sera intégralement remboursé l’année suivante

 

 

4. Traitement fiscal des moins-values sur obligations

 

En investissement obligataire (y compris via du crowdfunding immobilier), il peut arriver de subir une moins-value en capital – par exemple, si l’émetteur fait défaut et que vous ne récupérez pas la totalité du capital prêté, ou en cas de revente de titres obligataires en dessous de leur prix d’achat. Ces pertes en capital sur obligations sont traitées fiscalement comme des moins-values sur valeurs mobilières. Les règles principales à retenir sont les suivantes :

 

  • Imputation sur des plus-values mobilières : Une moins-value réalisée sur la cession ou le remboursement d’une obligation ne peut pas venir réduire directement vos autres revenus (salaires, intérêts, etc.), car elle n’est pas déductible du revenu global . En revanche, elle peut s’imputer exclusivement sur des plus-values de même nature, c’est-à-dire sur des gains de cession d’autres valeurs mobilières (actions, obligations, parts de fonds…) imposables. Concrètement, une moins-value sur obligations subie au cours d’une année donnée vient d’abord réduire les plus-values mobilières réalisées la même année . Vous êtes tenu de compenser intégralement les plus-values de l’année par les moins-values de l’année, le cas échéant, sans pouvoir en reporter une partie à plus tard si un solde négatif subsiste sur l’année en cours .

 

  • Report sur 10 ans des pertes : Si, après compensation des plus et moins-values de l’année, il reste un excédent de pertes (ou si vous n’avez réalisé aucune plus-value la même année), cet excédent de moins-value est reportable. Vous pourrez l’imputer sur des plus-values mobilières réalisées au cours des dix années suivantes . Ce report s’effectue chronologiquement : les moins-values les plus anciennes doivent être utilisées en priorité dès que vous réalisez de nouvelles plus-values . Par exemple, une moins-value subie en 2025 pourra servir à réduire des gains en 2025 puis, si elle n’est pas entièrement absorbée, ceux de 2026, et ainsi de suite jusqu’en 2035. Passé ce délai de dix ans, les pertes non utilisées sont perdues. Il n’est pas possible de choisir de conserver des moins-values d’une année si des plus-values de même nature sont imposables la même année : l’imputation est obligatoire dans la limite des gains disponibles .

 

  • Justificatifs et déclaration : L’imputation des moins-values se fait lors de la déclaration des revenus. Les établissements financiers calculent généralement vos plus-values et moins-values et vous fournissent le récapitulatif nécessaire (voir point 5) . Si vous réalisez vous-même des opérations complexes non gérées par un intermédiaire (cession de parts, etc.), vous pourriez devoir remplir le formulaire 2074 Déclaration des plus ou moins-values mobilières pour détailler le calcul. Dans tous les cas, conservez bien les justificatifs d’achat/vente et les attestations de perte éventuelles fournies par la plateforme, au cas où l’administration fiscale les réclamerait.

 

Exemple : Vous perdez 2 000 € sur un projet. Vous avez réalisé 3 000 € de plus-value sur la vente d’actions la même année. Vous ne serez imposé que sur 1 000 € de gain net.

 

 

5. Obligations d’information de la plateforme (Imprimé Fiscal Unique - IFU)

 

Les plateformes de crowdfunding (ou leurs partenaires financiers) ont l’obligation légale de vous informer des revenus que vous avez perçus et des prélèvements effectués, afin de faciliter votre déclaration fiscale. Cela se traduit par la remise d’un Imprimé Fiscal Unique (IFU) annuel. L’IFU est un document récapitulatif (formulaire n°2561) qui regroupe l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers encaissés sur l’année civile précédente (intérêts, dividendes, plus-values, etc.), ainsi que les retenues fiscales et sociales appliquées .

 

Modalités et contenu : La plateforme (en tant qu’établissement payeur) doit émettre un IFU par bénéficiaire de revenus. Ce document indique notamment vos coordonnées, le montant brut des revenus perçus, le détail des prélèvements sociaux et fiscaux pratiqués (dont l’acompte de 12,8 % le cas échéant), et le montant net qui vous a été versé . Il précise également le régime fiscal applicable (PFU par défaut, ou acompte dispensé) et signale, le cas échéant, si certains revenus sont exonérés . L’IFU regroupe toutes ces informations en un seul document, ce qui simplifie grandement la déclaration de revenus et permet à l’administration de pré-remplir certains champs de votre déclaration annuelle. En effet, grâce aux IFU transmis par les payeurs, vos intérêts et autres revenus mobiliers apparaissent normalement pré-remplis dans votre déclaration en ligne, de même que le crédit d’impôt correspondant à l’acompte déjà prélevé (case 2CK pour l’acompte de 12,8 %, case 2CG pour les revenus déjà soumis aux prélèvements sociaux, etc.) .

 

Délais réglementaires : L’établissement payeur doit transmettre la déclaration IFU aux services fiscaux au plus tard le 15 février de l’année suivant celle du versement des revenus . Pour les revenus 2024, par exemple, la date limite de dépôt de l’IFU par la plateforme est le 15 février 2025 (par voie dématérialisée). Ce même imprimé doit également vous être mis à disposition avant la période de déclaration des revenus, c’est-à-dire avant l’ouverture de la déclaration en avril-mai de l’année suivante . En pratique, les plateformes/banques envoient généralement les IFU entre fin janvier et mars. Exemple : MyCapital Immo (plateforme fictive) ou son prestataire vous adressera courant premier trimestre 2025 un IFU récapitulant les intérêts perçus en 2024, l’acompte de 12,8 % prélevé (sauf dispense) et les prélèvements sociaux de 17,2 %. Ce document vous permettra de vérifier les montants pré-remplis par l’administration et de remplir les cases correspondantes si nécessaire.

 

Obligation d’information : La remise de l’IFU au contribuable est une obligation légale. « En général, l’établissement financier qui détient vos titres vous remet le récapitulatif de votre situation pour remplir votre déclaration de revenus » . Ce récapitulatif prend la forme du formulaire 2561 (IFU). Si, pour une raison quelconque, vous n’avez pas reçu votre IFU à temps, il est conseillé de le réclamer auprès de la plateforme afin de disposer de tous les éléments nécessaires pour votre déclaration. Sachez qu’en cas de manquement à ses obligations (défaut d’envoi ou envoi tardif de l’IFU), l’établissement payeur s’expose à des amendes (150 € par déclaration et par mois de retard, plafonné à 10 000 €) . En revanche, en tant que contribuable, il est de votre responsabilité de vérifier l’exactitude des données figurant sur l’IFU et de les reporter correctement dans votre propre déclaration . Conservez précieusement ce document, ainsi que les justificatifs détaillés si fournis, pendant au moins 3 ans au cas où l’administration fiscale demanderait des informations complémentaires.

 

En résumé, la fiscalité des obligations via une plateforme de crowdfunding en 2025 s’articule autour du PFU par défaut (30 % prélèvement forfaitaire, avec possibilité d’y échapper en partie via la dispense d’acompte si vos revenus sont modestes), de l’option pour le barème progressif (à envisager selon votre tranche d’imposition et vos autres revenus mobiliers), du traitement spécifique des pertes en capital (compensation sur les gains mobiliers futurs pendant 10 ans), et d’obligations déclaratives précises pour les plateformes (fourniture de l’IFU dans les délais). En vous appuyant sur ces informations vérifiées (issues notamment du BOFiP et d’impots.gouv.fr) et sur les documents fournis par la plateforme, vous pourrez effectuer votre déclaration de revenus en toute conformité pour vos placements obligataires.